Кто должен делать межевание многоквартирного дома?

Межевание земельного участка под многоквартирным домом: особенности процедуры

Жилищное право > Оформление недвижимости > Оформление земли > Зачем делать межевание земельного участка под многоквартирным домом?

Многие собственники жилья в многоквартирных домах озабочены вопросами использования его придомовой территории. Но распоряжаться своей земельной долей они могут лишь после надлежащего оформления соответствующих прав. О том, зачем нужно межевание земельного участка под многоквартирным домом (МКД), и как зарегистрировать собственность на него, расскажем ниже.

Законодательство о межевании земельного участка МКД. Фото № 1

Право всех жильцов многоэтажного дома на находящийся под ним и около него участок земли прописано в ЖК РФ (ст. 36). Однако это устанавливается в теории. А на практике фактически распоряжаться таким имуществом могут далеко не все жильцы многоэтажек.

Все будет зависеть от того, удалось ли жильцам сформировать данный участок до 2004 года (введения в действие ЖК РФ). Если да, то он совершенно бесплатно становится их собственностью.

Если нет, то им предстоит пройти процедуру формирования и оформления в свою собственность этой земли. Ее начальным этапом и послужит межевание. Правовые нормы, регулирующие порядок определения пределов (границ) участка, установлены также земельным и градостроительным кодексами, специальными нормативными актами.

Для чего делается межевание участка под МКД?

Под межеванием понимается комплекс процедур, направленных на установление и фиксирование границ определенных земельных участков. Только после этого участок фактически отделяется от всей остальной территории и представляет собой отдельный объект. Результат проведенных работ фиксируется в специальном документе – проекте межевания.

Данный проект является основанием для осуществления кадастрового учета в отношении сформированного участка. А это, в свою очередь, необходимо для регистрации прав сособственников многоквартирных домов на него. Только после процедуры регистрации жильцы МКД получают законные полномочия для распоряжения землей под домом и возле него. И при возникновении любых спорных ситуаций по застройке этой земли, размещении на ней любых объектов, их мнение уже должно будет учитываться.

Если жители дома не хотят появления возле него очередной стоянки или магазина, то они будут вправе возражать против этого. С другой стороны, при оформлении своих прав они получают возможность благоустраивать участок согласно собственным желаниям. Они могут решать вопросы об установке детских площадок, сдаче части участков в аренду.

Последствия отсутствия межевания

Какие последствия могут возникнуть в случае отсутствия межевания земельного участка МКД? Фото № 2

Без проведения работ по межеванию участок под МКД не будет сформированным. Следовательно, внести его в единый кадастр и зарегистрировать собственность на него не получится.

Отсутствие оформления прав жильцов влечет невозможность совершать действия по распоряжению этим общим имуществом. Они не смогут самостоятельно решать вопросы благоустройства этой территории или просить об этом свою управляющую компанию.

Жильцы должны будут мириться со всеми постройками на этой территории, не смогут распоряжаться ей самостоятельно. А местные органы, в свою очередь, смогут предоставить эту территорию в пользование иным лицам под магазин или стоянку, например. Кроме того дома с неоформленными участками не могут стать участниками бесплатной программы по капремонту.

Кто должен проводить работы?

Законодателем предусмотрено планомерное формирование всех участков под МКД. Заниматься этим обязаны владеющие землями местные или региональные органы. Однако такие работы проводятся согласно утвержденным графикам при наличии средств в местном (региональном) бюджете. Поэтому процедура может затянуться надолго.

Можно спокойно дожидаться своей очереди. Вместе с тем, жильцы многоэтажных домов могут инициировать эту процедуру самостоятельно. При этом следует иметь в виду, что правом высказать свое мнение по данному вопросу имеют не только сами жильцы МКД, но и иные собственники помещений в нем. Речь идет о случаях, когда в доме имеются какие-либо магазины, иные встроенные (пристроенные) помещения. Для этого им нужно собраться вместе и провести ание по этому поводу.

Если согласие достигнуто, то оформляется соответствующий протокол собрания. Далее избирается уполномоченный представитель от всех жильцов, который будет заниматься этим вопросом. На собрании или после него также следует сделать выбор организации, которая будет проводить межевые работы. Заниматься такой деятельностью могут только специализированные организации, имеющие лицензии на их проведение.

Есть различие процедуры при управлении домом УК или ТСЖ?

Влияют ли различия в управлении домом на процедуру межевания земельного участка МКД? Фото № 3

При решении вопроса о необходимости формирования участка под МКД многие интересуются, есть ли различия в процедуре в зависимости от формы управления им. Как известно, управление может осуществляться самими собственниками, ТСЖ или управляющими компаниями.

Однако законодателем никаких различий в процедуре в зависимости от этого не делается. Решение принимается жильцами (собственниками) дома, в полномочия ТСЖ или УК такие вопросы не входят. Более того, они никоим образом в этой процедуре участия не принимают. Поэтому их мнение не имеет никакого значения.

Сколько стоит межевание?

При решении вопроса о проведении межевания для многих жильцов важным является цена данных работ. Она определяется организациями, предлагающими соответствующие услуги. Стоимость будет зависеть от объема работы, удаленности участка, его площади, наличия каких-либо исходных документов и других рабочих моментов.

Кроме того, она может различаться в различных регионах, также в организациях в пределах одного региона, города. В любом случае рассчитывать на сумму менее пяти тысяч рублей не стоит. Как правило, она колеблется в пределах от пятнадцати до тридцати тысяч рублей.

Однако, если учесть, что цена делится между всеми собственниками дома, она не так уж и велика. А преимущества, предоставляемые получением участка под МКД в собственность, очевидны.

Как долго делаются работы?

Сроки проведения межевания. Фото № 4

В общем, сроки проведения этих работ оговариваются в договоре, заключаемом с землеустроительными организациями. Каждая организация определяет необходимое для выполнения ее работниками межевания время исходя из своих расчетов.

Важно отметить, что фактически такой договор можно отнести к подрядным, поэтому срок является его существенным необходимым условием. Поэтому жильцы могут контролировать их и требовать своевременности выполнения межевания. В среднем эта процедура занимает от полутора до четырех месяцев.

Однако она может затянуться при наличии споров о границах с соседними участками. Все возникающие спорные вопросы разрешаются через суд, а это может отнять немало времени. Однако пока они не будут решены, оформить конечный проект участка будет затруднительно.

Основные работы межевания для застроенных территорий

При межевании специалистами выполняется целый комплекс землеустроительных работ. Их основная суть заключается в определении на местности границ территории под многоэтажным домом, документальном оформлении полученных результатов. Поэтапно работы выглядят следующим образом:

1. подготовительный этап – определение подлежащей формированию территории, сбор сведений о ней и расположенных на ней объектах, осмотр на месте;
2. определение границ и разработка проектов межевания;
3. необходимые согласования и утверждения проектов межевания. Согласование проводится с собственниками, владельцами и арендаторами смежных с формируемым участков. Утверждение проекта осуществляется заказчиком межевых работ.
4. далее осуществляется регистрация сформированного участка в кадастре.

Права на сформированный земельный участок

Как оформить право на земельный участок возле МКД? Фото № 5

Часто возникают вопросы о том, на каком праве будут обладать жильцы (иные собственники) сформированным земельным участком под МКД. Будет ли он являться их собственностью или просто сдаваться им в аренду? По жилищному законодательству такая земля относится к общему имуществу всех владельцев помещений в многоэтажных домах.

Это общее правило, которое действует в большинстве случаев. Однако иногда имеют место и исключения. Например, если данная земля изъята из обычного оборота и имеет специальный режим регулирования. Тогда может быть решен вопрос о передаче ее в аренду.

Можно ли устанавливать ограждение?

Оформив свои права на участок под домом, многие жильцы начинают благоустраивать территорию по своему желанию. Очень часто предпринимаются меры к ограждению собственной территории, установлению шлагбаумов, ограничивающих проезд и проход посторонних лиц. Запрета на их установление в законе нет, но следует учитывать некоторые важные моменты.

Возводимые ограждения не должны ограничивать проход, проезд на территорию и к самому дому, особенно для специальных служб. Во избежание лишних проблем желательно согласовать установление заборов с местными градостроительными (архитектурными) комитетами, пожарными и иными специальными службами. Решать этот вопрос нужно в каждом случае отдельно.

Права отдельных жильцов по распоряжению долей участка

Могут ли отдельные жильцы распоряжаться общей собственностью, в которой находится земельный участок возле МКД? Фото № 6

Поскольку по закону эти участки переходят в общую (долевую) собственность всех жильцов, то и распоряжаться ими они могут совместно. При решении каких-либо связанных с землей вопросов нужно провести общее очередное (внеочередное) собрание.

При не достижении согласия между всеми или частью жильцов можно решать спорные вопросы в суде. А вот выделить собственную долю в таком участке не получится. Это запрещается напрямую действующим законом.

отмежеванной территории

Поскольку после процедуры формирования участка он передается в собственность, то обязанность по его содержанию также переходит жильцам многоэтажек. В пределах данной территории все работы, ремонт дорог и иных объектов осуществляется за счет всех сособственников. Каким образом и в каком объеме нести эти расходы, они также должны решать на общем собрании.

Однако, к примеру, проходящие по ней теплотрассы должны содержаться обслуживающими организациями. Они находятся на их балансе, и обслуживаться должны ими. Для целей их эксплуатации на придомовых участках формируются специальные зоны доступа.

Есть ли льготы по оплате налога на участок?

Льготы по оплате налога на землю. Фото № 7

Поскольку земля переходит жильцам в личную (совместную) собственность, то в расходы по ее содержанию входит и уплата установленного налога. Рассчитывается он исходя из стоимости участков (определяется в кадастровых документах).

Следует иметь в виду, что налоговым законодательством некоторым лицам предоставляются льготы по его уплате. Они представляют собой не абсолютное освобождение, а уменьшение (вычет) его суммы до десяти тысяч рублей.

Это означает, что база налога будет уменьшена на указанную сумму. Такая льгота предусматривается для ветеранов, инвалидов ВОВ, иных боевых действий, Героев СССР и РФ, кавалеров ордена славы, инвалидов с детства, жертв Чернобыльской катастрофы, получивших болезнь при опасных испытаниях на производствах.

Выводы

Собственникам жилья, иных помещений в многоэтажных домах следует знать о своих правах на участки под ними. Несомненно, выгоднее для них будет иметь такие участки в общей (совместной) собственности. Для этого нужно провести целый комплекс работ по их формированию и регистрации. Зато после его проведения они станут полноправными владельцами придомовой территории, смогут свободно ей распоряжаться.

О процедуре оформления придомовой территории вы можете узнать, посмотрев видео:

Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

27 Авг 2017      kasjanenko         92      

Источник: http://PravoZhil.com/oformlenie/zemlya/mezhevanie-zemelnogo-uchastka.html

Межевание придомовых территорий многоквартирного дома

Чтобы хорошо понимать, о каком межевании идет речь, необходимо разобраться с базовым вопросом – что такое придомовая территория многоквартирного дома?

Когда жилец заселяется в квартиру, он зачастую даже представления не имеет, что стал счастливым собственником земельного участка. Это долевая часть коллективной собственности. Придомовая территория – земля вокруг дома. К ней относятся:

• игровые детские площадки;
• спортивные площадки;
• пешеходные тротуары;
• проезды между соседними дворами;
• тротуары к подъездам;
• котельные для обогрева дома;
• хозяйственные помещения, необходимые для обслуживания МКД;
• автостоянки для жильцов, арендаторов;
• трансформаторные подстанции;
• скверики для отдыха.

Дом всегда граничит с другими жилыми домами, арендаторами различных помещений, производственными объектами. Все они имеют свой земельный участок. Часто можем видеть, как разительно отличается один двор от другого.

В одном – детские качели, красивый скверик для отдыха, спортивные площадки, а в другом – постоянно что-то копают, ломают, строят. Почему так? Потому что одни – хозяева на своем участке, а другие – понятия не имеют, какой он этот участок.

Для того чтобы определить фактические территориальные границы каждого, нужно провести межевание придомовой территории многоквартирного дома.

Цель проведения межевания

Как провести межевание земельного участка многоквартирного дома? Само по себе пользование всеми благами придомовой цивилизации и проживание в доме еще не значит, что вы имеете право на эту собственность. Все мы не раз были свидетелями печальных историй.

Подъезжает строительная техника и из зеленого скверика за считаные часы делает котлован. Возмущенным людям показывают разрешительные документы на строительство. Пока идет разбирательство – мини или супермаркет готов принимать покупателей. После этого сделать что-то уже невозможно. Таких варварских историй сколько угодно. Как предотвратить такие ситуации, как защитить себя от них?

Надо оформить в собственность придомовую территорию. Владельцы квартир вправе сами определять, какая площадь земли им необходима для полноценного обеспечения своей жизнедеятельности. Но это решение нужно будет согласовать с местными органами власти. Администрация, куда поступит обращение жильцов, будет рассматривать возможность выделения территории вокруг их здания, руководствуясь нормами законов Российской Федерации.

Положительные стороны оформления придомовой территории в собственность:

• без согласования с жильцами дома больше никто не имеет права проводить какие-либо строительные работы – устанавливать магазины, строить автозаправки и автостоянки, строить новые дома, если даже позволяет площадь придомовой территории;
• получение прибыли от сдачи площадей сторонним лицам. Прибыль потом распределяется на благоустройство двора: ремонт пешеходных тротуаров, озеленение, строительство игровых и спортивных детских площадок, на ремонт подъездов, устройство парковок;
• включение в программу капитального ремонта. Из федерального бюджета деньги выделяются только домам, которые оформили землю, Федеральный Закон №185;
• придомовая территория передается жильцам в коллективную собственность бесплатно.

Для того чтобы оформить землю в собственность надо пройти процедуру межевания придомовой территории многоквартирного дома.

Подготовка документов к межеванию

Начинать надо с проведения собрания жильцов дома. На этом же собрании, как рекомендуют специалисты, нужно создать ТСЖ. Территориальное сообщество жильцов – это некоммерческая организация, призвана координировать действия по защите их прав и управления МКД и прилегающей к нему территории.

ТСЖ по закону освобождено от уплаты налога и это тоже прямая выгода. Даже если в дальнейшем передадите управление профессионалам жилищно-коммунального хозяйства, мы уже рассмотрели выгоды от приватизации земли.

Если этого не сделать, то местные власти могут такую территорию отдать сторонним лицам. Вплоть до ее застройки. И противостоять этому жильцы не смогут, потому что право на этот участок у них не оформлено.

Не путать, когда необходимо две трети . Это нужно при решении, чтобы осуществить постройку или что-то организовать во дворе дома. На этом же собрании выбирается доверенное лицо, через которого будут проводиться интересы коллектива дальше. Обычно доверенным лицом назначается избранный председатель сообщества. Потом проводятся публичные слушания, в которых принимает участие комиссия администрации.

На этих слушаниях присутствуют представители соседних домов. Это делается с целью урегулирования конфликта интересов соседствующих сторон. Собрание членов МКД, публичные слушания занимают по времени от одного до трех месяцев.

После проведения этих мероприятий представитель предоставляет Кадастровому комитету пакет документов:

• заявление о формировании участка и необходимости размежевания придомовой территории (образец можно взять из интернета);
• технический паспорт на дом;
• протокол решения собрания со списком участников с паспортными данными, а также данными об их недвижимости;
• доверенности, заверенные нотариально с теми же данными;
• схема долевого разделения между жильцами.

Чтобы определить бесспорные границы межевания, нужно будет заказать проектный план межевания ППМ. Его могут сделать кадастровые инженеры. Это специалисты высокой квалификации, имеющие лицензию на проведение такого рода работ. Исполнение такой документации по времени от двух до четырех месяцев. Процедура эта – платная.

Стоимость такой работы может быть различной. Нижний предел от 10 до 30 тысяч, а средняя оплата составляет 20 тысяч рублей. Это зависит от объема работ, который определяет кадастровый инженер. Цена формируется объемами работ, которые надо проводить на этом объекте: конфигурация участка, величина его площади, объем необходимой документации.

Межевание придомовой территории МКД должны делать по закону местные органы самоуправления. Но зачастую начинается волокита, отказ решать этот вопрос, аргументированные недостатком финансирования и отсутствием бюджетных денег. Чтобы ускорить процедуру оформления, эти расходы берут на себя жильцы.

Закон не запрещает собственникам жилья в МКД самим заказывать межевание придомового земельного участка. Руководствуясь положениями статьи 305 ГК РФ, если у них есть правоустанавливающий документ на участок земли вокруг дома, они имеют право защищать свои интересы по вопросам использования этой площади.

Изготовление проекта и межевание

Межевым проектом будут учтены и согласованы все вопросы, связанные с землепользованием. Выполнены все требования жилищного, градостроительного, земельного кодексов России. Будет согласование с генеральным планом архитектурной застройки города.

В межевом плане многоквартирного дома еще на начальном этапе застройки должны быть нанесены границы участка. Если их нельзя найти, то границы на план наносятся по факту используемой территории.

Расчеты площади производятся с учетом требований по землепользованию ст.36 Земельного Кодекса РФ и требований градостроительного кодекса. После изготовления проекта он должен быть согласован со всеми граничащими субъектами – МКД, арендаторами соседних площадей. Далее, опять собранием жильцов подтверждается согласие со схемой межевания. После этого проект предоставляется местной администрации на утверждение.

Согласованный и утвержденный администрацией проектный план межевания записывается на диск. Кадастровый инженер сдает его в государственный орган регистрации в электронный архив. Срок хранения там до трех месяцев. В этот период воспользоваться им могут только два человека – кадастровый инженер и уполномоченный представитель МКД.

Кадастровый инженер вместе с геодезистом по периметру участка должны провести разметку его границ. Вбиваются колышки (металлические) с нанесенными на них координатными отметками. Кадастровая палата информацию об участке, записанную на диске, на протяжении десяти дней ставит на учет. Документу присваивается идентификационный номер. По истечении этого времени участок считается отмежеванным в обозначенных границах.

Регистрация в Росреестре

Для того чтобы жилой дом был включен в государственную программу капитального ремонта и реконструкции жилья, необходимо, чтобы сведения о земле были внесены в Единый государственный реестр недвижимости ЕГКН. Предоставляем в Росреестр документы:

• личный паспорт доверенного представителя;
• заявления о государственной регистрации и регистрации в Кадастровой палате;
• квитанцию об оплате госпошлины (оплата взимается с каждого дольщика);
• протокол собрания о формировании участка;
• документы о праве собственности жильцов дома;
• протокол собрания с указанием доли каждого в коллективной собственности.

После регистрации получаете свидетельство о праве собственности на землю. Процесс признания земли собственностью жильцов не простой и не очень быстрый. Но если взвесить все за и против, то чашу весов перетянет оформление собственности. Плюсы от такого решения значительно весомее.

Причины возникающих споров и их решение

Чаще всего причины земельных споров, возникающих между собственником придомовой территории и посторонними лицами, были заложены задолго до того, как начали межевать придомовой участок. Эти споры вполне укладываются в следующую классификацию.

Участники конфликтаПричина споровВозможность решения

Частные предприниматели	Незаконные постройки	Обоюдное согласие. Решение через суд
Администрация	Нарушение владельцем правил застройки. Договора, заключенные администрацией ранее	Обоюдное согласие. Решение через суд
Организации, обслуживающие коммуникационные сети	Владелец нарушил правила безопасности охранных зон	Выполнить требования безопасности охранных зон коммуникационных сетей
Управляющие компании	Нарушение тарифов по содержанию домовой территории	Судебное решение
Соседние граничащие субъекты	Обоюдное нарушение границ межевания	Обоюдно согласованное решение

Рассмотрим эти конфликтные ситуации. Посторонние люди, не имеющие никакого отношения к МКД, владеющего придомовой площадью земли, построили на ней какие-то сооружения. Это могут быть магазины, мастерские, автостоянки или развлекательные объекты. Как правило, у них нет оформленных должным образом документов на возведение таких сооружений.

Что в таких случаях можно сделать? Прежде всего, нужно узнать, есть ли у них правоустанавливающие документы. Посмотреть – какие. Скорей всего это будут договора аренды участка земли с органами местного самоуправления. Арендную плату с такого участка получает местная администрация.

Жильцы дома могут решить вопрос о перезаключении договора с владельцем помещения и аннулировать прежний договор. Таким образом, дополнительные финансовые поступления пойдут на нужды сообществ. Если договориться с администрацией не получилось, необходимо решать дело с участием суда.

Судебное решение понадобится для сноса незаконно возведенных построек, если у хозяев нет разрешительных документов. Но бывает, что участок земли, принадлежащий ТСЖ по праву собственности, был оформлен на третье лицо.

Разрешительные документы тоже имеются. Тогда при подаче заявления для судебного разбирательства будет назначена судебно-строительная экспертиза. Выводы строительной экспертизы будут приложены к иску.

Если судебное решение будет не в пользу жильцов многоквартирного дома, то тогда есть возможность установить сервитут на данный участок. Он необязательный и может быть установлен по обоюдному согласию или по решению суда. Теперь владелец вынужден будет выплачивать арендную плату.

Земельные споры могут возникать с администрацией, если владелец придомовой территории в нарушение градостроительного плана начал несогласованное строительство. В этом случае можно решить вопрос без участия суда. У организаций, обслуживающих коммуникации – тепловые, электрические, газовые сети в случае постройки в охранной зоне сооружений, препятствующих обслуживанию систем.

Чтобы не было конфликтов с управляющей компанией – после межевания пересмотрите все тарифы на обслуживание. С соседями может возникнуть спорная ситуация, например, если поставлен забор и шлагбаум, и в результате перекрыт проезд в соседний двор.

Во всех случаях возникновения конфликтных ситуаций есть выход. Можно решить все возникающие вопросы согласованием двух сторон или суд примет решение, руководствуясь законом. Часто задают вопрос: «Можно ли возводить на придомовой территории те или иные сооружения?». На таких площадях можно возводить сооружения, называемые временными, то есть не имеющими фундамента. Возведение любых сооружений, у которых основанием служит фундамент, без разрешения отдела архитектуры – запрещено.

При необходимости что-то построить на придомовой территории нужно провести собрание коллектива и выработать совместное решение. Проконсультироваться в местной администрации. Теперь можно составить самому «дорожную карту» на пути межевания.

Переводите в собственность придомовую территорию (свои дворы), облагораживайте их, озеленяйте, стройте детские площадки. Пусть в ваших дворах звучит задорный смех детей и царит в них радость и покой.

Источник: https://ZaZemlyu.ru/zemelnoe-pravo/mezhevanie/pridomovyh-territorij.html

Межевание земельного участка под многоквартирным домом кто должен делать

Все чаще в Центр общественного контроля в сфере ЖКХ по Брянской области обращаются жители многоквартирных домов с просьбой помочь разъяснить, как поставить землю под домом на кадастровый учет. Мы собрали все вопросы брянцев по этой теме и ответили на них. Итак, рассказываем о порядке формирования земельных участков под многоквартирными домами и постановки их на государственный кадастровый учет.

– Кому может принадлежать земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, и кто имеет право подавать документы на государственный кадастровый учет данного земельного участка? – Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в данном доме.

Постановка на государственный кадастровый учет может быть осуществлена как органами местного самоуправления, так и собственниками многоквартирного дома.

Как уладить споры по границам земельного участка Итоги «горячей» телефонной линии

В редакции еженедельника «Полезная площадь» состоялась «горячая» телефонная линия на тему «Споры по границам земельных участков».

Телефон не умолкал все два часа, пока на вопросы нижегородцев отвечала заместитель директора юридической компании «Прецедент» Елена Валерьевна Никоненкова.

И большинство вопросов касалось проблем при определении границ участков многоквартирных домов.

— Что делать, если при строительстве соседнего дома захватили часть территории нашего домовладения? И что делать, если граница определена неверно? Наш дом построен в 1988 году, получил технический паспорт от БТИ, в котором определены границы землепользования.

А когда прошло межевание и, дом поставили на кадастровый учет, в кадастровом паспорте границы нашего дома определены неверно: на нашу территорию «залез» соседний многоквартирный дом.

Образование земельного участка под МКД (по новым правилам ЗК РФ)

Необходимо образовать земельный участок под многоквартирным домом. Сам дом 1954 года постройки, одноэтажный, состоит из 6 квартир.

Право собственности на квартиры у жильцов зарегистрированы. На земельном участке площадью около 20 соток (которым собственники квартир пользуются очень длительное время) имеется много самовольных хозяйственных построек.

И теперь, в случае если заявитель хочет образовать участок под МКД в соответствии со пп.4 п.3 ст.11.3 Земельного кодекса схема ЗУ может быть утверждена только при наличии проекта межевания территории (ПМТ) или проекта планировки территории (ППТ).

24.07.

2015: Информационное письмо-разъяснение для собственников помещений в многоквартирных домах о порядке оформления земельных участков под многоквартирными домами В силу пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Как зарегистрировать земельный участок под многоквартирным домом

В редакции еженедельника «Полезная площадь» прошла «горячая» телефонная линия на тему «Государственная регистрация на общее имущество многоквартирного дома». Собственники вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в которой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества данного дома.

— От площади помещения, принадлежащего собственнику в этом доме.

Жкх в вопросах и ответах

Для приобретения прав на земельный участок, необходимо обратиться в орган местного самоуправления, обладающий правом предоставления соответствующих земельных участков, с заявлением с приложением всех необходимых документов, подтверждающих ваше право пользования данным земельным участком.

Решение о предоставлении земельного участка в собственность принимает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. При положительном ответе на заявление проводите межевание земельного участка в уполномоченном на то органе (составляется кадастровый паспорт).

Сдаете документы в регистрационную палату. По истечении месяца Вам выдается Свидетельство о праве частной собственности на регистрируемый земельный участок. Кстати, тем, кто приобретает жилье в новостройках в настоящее время, о приватизации земли можно не беспокоиться.

Межевание земли под домом

Межевание участка земли под многоквартирным домом дает возможность юридически зафиксировать свое право на земельные территории, находящиеся под жилым строением.

Очень часто такая необходимость возникают как у физических лиц, так и у их представителей (товарищество собственников жилья).

Тем не менее, провести межевание застроенных территорий самостоятельно очень сложно, поскольку процесс межевания такого рода участков включает в себя большой комплекс землеустроительных работ, основной целью которых является первоначальное установление границ землевладения.

Земельный участок, на котором располагается многоквартирный дом и другие, закрепленные за ним объекты недвижимости в силу действия Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» является собственностью всех собственников помещений в данном многоквартирном доме.

Осторожно: межевание!

В Москве запущен процесс межевания земель. Чиновники хотят отнять у нас с вами землю, принадлежащую нам по закону.

Дело в том, что границы наших земельных участков многоквартирных домов, на самом деле, хорошо известны.

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

8 правил оформления земли под многоквартирным домом

Вам нужно поставить ограждение по периметру двора?

Вы хотите, чтобы во дворе была детская площадка и гостевая парковка, а не построенный вплотную к вашим окнам высотный дом? Вы не хотите платной парковки во дворе и проходящей под окнами магистрали?

Источник: http://pravo-38.ru/mezhevanie-zemelnogo-uchastka-pod-mnogokvartirnym-domom-kto-dolzhen-delat-76633/

Межевание придомовой территории многоквартирного дома: как и зачем делать, инструкция

19:10 28.07.19

По закону придомовая территория многоквартирных домов принадлежит жильцам на правах общей собственности, но из нее нельзя выделить отдельные доли. На ней могут располагаться детские и спортивные площадки, проезды, автостоянки и т.д. Чтобы пользоваться ей на правах собственника, территорию нужно обязательно размежевать и зарегистрировать. Иначе она будет принадлежать местной администрации.

В новостройках межевание делает застройщик. Иначе он не сможет ввести здание в эксплуатацию. В домах старой застройки придомовая территория часто не размежевана и не зарегистрирована. Жильцы имеют право сделать это самостоятельно. Решение о межевании принимают на общем собрании собственников. В дальнейшем участок может использоваться в нуждах жильцов. Например, здесь можно организовать зоны отдыха, детские и спортивные площадки, подъездные пути, автостоянки и т.д.

Зачем нужно делать межевание

По закону придомовая территория используется в нуждах жильцов дома. Случаи, когда зарегистрирована только земля, на которой стоит дом, не редкость. Причиной этого может быть и низкая правовая грамотность, и нежелание жильцов платить дополнительные налоги за землю в общей собственности.

Это может привести к неприятным последствиям. Например, когда придомовую территорию буквально превращают в стоянку или ставят на ней гаражи. Причем делают это не жильцы дома. 

Если границы участка не были установлены, и он не зарегистрирован, благоустроить придомовую территорию может быть очень сложно. Так как пока все не будет оформлено официально, участок принадлежит не жильцам, а муниципалитету. Чтобы можно было в полной мере воспользоваться своими правами собственников, отказываться от установления границ не стоит.

Решать, как будет использована эта территория, должны жильцы. Можно благоустроить и озеленить территорию, создать новые детские и спортивные площадки, удобные парковки и многое другое. После того, как земля оформлена в собственность, ответственность за состояние объектов будет возложена на управляющую компанию.

Придомовая территория – это общая собственность жильцов. Выделить из нее отдельные доли нельзя. Но можно индивидуализировать часть земли. Это решает общее собрание жильцов.  

Если межевание не проводить

• УК не отвечает за благоустройство придомовой территории. Она не обязана обеспечивать уборку, поддержание газонов и т.д.
• Если придомовая территория не стоит на кадастровом учете, дом может получить отказ в капитальном ремонте. Эта норма была введена в 2010 году.
• При межевании закон разрешает увеличить участок за счет соседних земель, при условии, что на них не оформлено право собственности. Например, если рядом есть пустырь, который не стоит на кадастре, его можно законно присоединить к придомовой территории и использовать в нуждах собственников.

  Если придомовая территория под вашим домом не зарегистрирована, за ее счет могут расширить свои дворы жильцы соседних домов. 

• Если документов на землю нет, на ней возможно строительство без согласования с жильцами. То есть, если придомовая территория не зарегистрирована, застройщик может получить разрешение на строительство.

  Оспорить возведение объекта будет невозможно, так как жильцы не имеют на эту землю никаких прав. Так во дворе на абсолютно законных основаниях может появиться, например, здание магазина или автостоянка.

Бесплатная консультация

Как провести межевание

Решение о проведении межевания принимают на общем собрании жильцов. Там же выбирают уполномоченное лицо. В дальнейшем именно этот человек будет заключать договор с подрядчиками. Для того чтобы решение о межевание можно было считать принятым, достаточно, чтобы на собрании присутствовало не менее 2/3 собственников, и вопрос набрал 50% .

Это решение обязательно должно быть оформлено протоколом. После этого нужно уведомить местную администрацию о том, что будет проведено межевание.

С заявлением о межевании нужно обратиться в местную администрацию. В этом случае участок отмежуют бесплатно. Но такой подход имеет один существенный недостаток. Финансирование межевания придомовых территорий происходит по остаточному принципу.

Очень высок риск того, что проведения работ придется ждать очень долго. Обращение к независимой компании поможет быстро оформить участок и избежать рисков, связанных с отсутствием установленных границ.

Если жильцы решили оплачивать услуги подрядчика самостоятельно, нужно помнить, что возврат потраченных средств законом не предусмотрен.

Делать межевание имеют право геодезические компании с допуском к этому виду работ. И жильцы имеют полное право обратиться к стороннему подрядчику и сами оплатить его услуги. Этот вопрос тоже решают общим собранием. Также на собрании жильцы выбирают уполномоченное лицо. Именно этот человек и занимается организацией проведения межевания. Обычно это старший по дому, но вы можете выбрать представителем жильцов и любого другого человека.  

Уполномоченный приходит в геодезическую компанию и заключает договор на межевание. К договору нужно приложить техплан дома. Геодезисты могут сами запросить всю необходимую информацию, но для этого у них должна быть доверенность. Даже если вы решили обратиться к стороннему подрядчику и самостоятельно оплачивать его услуги, администрацию нужно уведомить о том, что будет проведено межевание. До того, как будут установлены границы и зарегистрированы права, земля считается муниципальной.

После заключения договора на проведение межевания на объект выезжают геодезисты. Дата обмеров будет указана в договоре. Они устанавливают границы участка. Заинтересованные лица, в том числе представители администрации, имеют право присутствовать на межевании.  

Установленные границы нужно обязательно согласовать с владельцами смежных территорий. Они могут иметь разные права на землю:

• Собственности.
• Пожизненного владения.
• Бессрочного наследуемого пользования.
• Аренды сроком более 5 лет.

После того, как границы установлены и согласованы, кадастровый инженер подготовит межевое дело. Акт согласования границ – это обязательное приложение к межевому плану.

После этого уполномоченный собранием человек подает заявление в Росреестр. К заявлению прилагается межевой план. В течение 7 дней сотрудники Росреестра проверяют документы. Если никаких нарушений нет, придомовую территорию и права на нее зарегистрируют.

Заказать межевание придомовой территории вы можете в нашей компании. Не знаете, как правильно подготовить процедуру? Запишитесь на бесплатную консультацию к эксперту по телефону ☎ +7 (495) 481-49-21.

Бесплатная консультация

Стоимость и сроки межевания

Оплатить услугу межевания могут как сами жильцы, так и муниципалитет. Стоимость рассчитывается геодезической компанией. На цену могут влиять расположение участка, его конфигурация, площадь придомовой территории и др. В «Геомер групп» стоимость межевания – от 50 тыс. рублей. Узнать, сколько будут стоить услуга в вашем случае, можно на бесплатной консультации нашего эксперта. 

Срок тоже зависит от разных факторов. В среднем на проведение геодезических работ и подготовку межевого плана требуется около 1,5-2 месяцев.

Особенности межевания придомовых территорий

Межевание новостроек проводит застройщик перед вводом в эксплуатацию. На придомовой территории еще нет объектов, принадлежащих жильцам. Поэтому границы устанавливают по расположению смежных участков.

Когда устанавливают границы рядом с домами старой застройки, может оказаться так, что различные объекты выходят за стандартные размеры. В этом случае границы устанавливают на основе:

• Соседних участков.
• Природных объектов.
• Фактического пользования.
• Требований санитарной и пожарной безопасности. 
• Градостроительные нормы.

То есть, геодезисты учтут ту площадь, которую фактически занимают все объекты. Расширение участка допускается, если при этом не нарушены права жильцов соседних домов, не будет нанесен ущерб сооружениям. Не могут входить в придомовую территорию земли, по которым проходит дорожно-транспортная сеть. Установленные границы не должны пересекать красные линии.

Нередко бывают и обратные ситуации. Фактический размер придомовой территории меньше, чем площадь, которую она могла бы занимать. В этом случае геодезисты устанавливают границы именно по фактической площади. Такое положение определено Постановлением Правительства от 1997 года.

По закону, после межевания участок передается в собственность жильцам. Но есть особые случаи. Например, земля изъята из оборота. Даже в такой ситуации отказываться от межевания не стоит, так как участок будет передан в аренду.

Еще одна особенность межевания придомовых территорий МКД – встроенные и пристроенные помещения, которые принадлежат юридическим лицам, например, магазинам. По закону, все объекты придомовой территории принадлежат собственникам. Но не имеет значения каким помещениями владеет собственник – жилыми или нежилыми. То есть, если компания содержит нежилое помещение, она также имеет права на придомовую территорию и ее объекты. И ее представитель точно также участвует в общем собрании.

Часто по территории двора проходят теплотрассы и другие инженерные коммуникации. По закону их обслуживанием занимается компания-поставщик услуги. Собственники квартир не должны препятствовать свободному доступу к сетям. Поэтому во время межевания вокруг инженерных коммуникаций устанавливают охранные зоны.  

Пожалуй, один из самых сложных и спорных вопросов – содержание объектов благоустройства, расположенных во дворе. К ним относят детские и спортивные площадки, тротуары, элементы озеленения и т.д. Все это – общее имущество собственников жилья. А значит, именно собственники и должны их содержать, ремонтировать, обслуживать.

Вопросы налогообложения

Нередко собственники голосуют против межевания, чтобы потом не платить налог на землю. К каким последствиям может привести отсутствие регистрации земли, мы уже говорили. Рассмотрим теперь, как рассчитывается налог.  

Земельный участок – это объект налогообложения. Уплачивать налог обязаны собственники. Рассчитывают налог по площади помещений, которыми владеет собственник. То есть, чем больше площадь вашей квартиры, тем больше будет налог на землю. Общую сумму налога рассчитывают по кадастровой стоимости. Узнать кадастровую стоимость можно в выписке из ЕГРН или на Публичной карте.

Некоторые категории граждан имеют льготы и для них может быть снижена ставка налогообложения или они полностью освобождаются от уплаты налогов. Здесь тоже не все так однозначно. Максимально возможное уменьшение налоговой базы – 10 тыс. рублей. При расчете налога эту сумму вычтут из кадастровой стоимости. Но если льготник имеет в собственности несколько ЗУ, ему придется выбрать за какую землю он не будет платить налог. За остальные участки налоги будут начислены.

Какие спорные ситуации могут возникнуть

Наверное, одной из самых частых спорных ситуаций можно считать незаконное возведение на придомовой территории разных объектов. Здесь есть очень много нюансов. До регистрации прав на придомовую территорию, она принадлежит муниципалитету. Частные лица или компании могут получить разрешение на строительство или взять часть вашего двора в аренду у муниципалитета.

Если разрешение на строительство было получено до того, как жильцы получили право собственности на придомовую территорию, добиться сноса таких строений практически не возможно. Проще в тех случаях, если земля арендована, но сама постройка возведена нелегально. Такие вопросы можно попытаться решить через суд.

Если часть двора была сдана муниципалитетом в аренду, можно оспорить в суде его право получать арендную плату. В этом случае договор администрации с арендатором расторгается. Жильцы дома имеют право заключить договор повторно, но уже от своего имени. В этом случае деньги от аренды будут направлены на общедомовые нужды.

Еще один распространенный случай, когда во время подготовки к межеванию выясняется, что часть территории, которая по нормам относится к МКД, уже оформлена на третьих лиц. Причем на нее могут быть вполне законно зарегистрированы права. В этом случае придется заказывать строительную экспертизу. С результатами строительной экспертизы жильцы обращаются с иском в суд.

Не всегда суды встают на сторону жильцов. Если решение по вашему делу было в пользу ответчика, можно установить на участок земли сервитут. Основанием для этого может быть необходимость обслуживания дома, коммуникаций, организация подъездов и т.д.

Чтобы избежать таких ситуаций, рекомендуем не затягивать с проведением межевания и регистрацией придомовой территории.

Бесплатная консультация

Источник: https://GeomerGroup.ru/article/mezhevanie-pridomovoj-territorii-mnogokvartirnogo-doma.html