Как правильно провести собрание собственников многоквартирного дома?

Как правильно организовать проведение собрания собственников многоквартирного дома?

Общее собрание собственников – дело хлопотное. Многие на его организацию тратят немало времени и сил. Это происходит из-за непонимания некоторых требований к порядку проведения и организации ания.

Лишь имея ясное представление о том, как провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, Вы сможете избежать многих неприятностей, превратив его в эффективный инструмент принятия решений, включающий живое обсуждение интересных предложений.

Что говорит ЖК РФ об общем решении жильцов МКД?

Основная цель общего собрания – обсуждение и принятие решений по важным вопросам относительно благоустройства многоквартирного дома.

Как правильно провести общее собрание собственников МКД?

Всю рутинную работу по ведению документации и организации обслуживания дома берёт на себя Совет дома.

Однако его члены не имеют полномочий на принятие самостоятельных решений, поэтому собственники собираются для решения самых важных вопросов:

• выбор способа управления и состава Совета дома; включает выборы Совета и председателя, а также составление устава дома, установление правил по проведению собраний, выборов и предоставлению полномочий;
• подписание важных соглашений, например, договор с управляющей компанией; заключение как небольших отдельных контрактов, так и имеющих немалую финансовую основу; при желании собственников жилья, подписывать соглашения на небольшие суммы можно поручить Совету, предоставив соответствующие полномочия;
• распоряжение общедолевым имуществом; решать судьбу придомовой территории, крыши, лестничных клеток и прочего имущества имеют право лишь его владельцы, поэтому его сдача в аренду или продажа должна приниматься общим решением.

Принятое решение собрания является обязательным к исполнению – за реализацию ответственен Совет дома.

ВНИМАНИЕ! Недовольные решением жильцы могут оспорить решение в суде только, если, по их мнению, была нарушена процедура, либо протокол был составлен некорректно.

Созывать жильцов можно неограниченное количество раз, минимум – один раз в год. Конечно, этим не стоит злоупотреблять, ведь чем чаще проводится собрание, тем меньше жильцов будет присутствовать.

Инициировать общее обсуждение может как Совет дома и любой из собственников, так и управляющая компания. Однако никакого влияния на результаты ания она не имеет.

Уведомление и повестка ания

Одним из основных моментов в сборе собственников является повестка.

Её нужно определить в первую очередь.

Повестка должна содержать чётко описанные вопросы, которые будут вынесены на обсуждение.

Если это внеочередные сборы, то можно также включить некоторые вопросы, которые вы собирались обсудить на следующем «пленарном заседании».

Указывая повестку, старайтесь использовать максимально конкретные формулировки. Избегайте выражений «насущные дела» и «общие вопросы». В противном случае любой несогласный сможет оспорить решение общего собрания собственников многоквартирного дома в суде.

СПРАВКА!Дата, время и повестка — та информация, которая должна содержаться в любом уведомлении (в соответствии с законом).

В этом вопросе стоит ориентироваться на большинство, ведь некоторые жильцы не придут, вне зависимости от времени. Зачастую выбирают вечер пятницы или же обеденное время выходного дня.

Как уведомить жильцов? Вы можете как посетить каждую квартиру лично, что займёт довольно много времени, так и повесить объявление в общедоступном месте, например, у каждого подъезда. Можете попросить старших по подъезду или тех, кто по факту играет такую роль, рассказать о планах другим.

Основная часть

Выбор секретаря и председателя – техническая часть собрания.

По сути, нужно выбрать человека, который будет ведущим, а также того, кто будет документировать ход обсуждения.

Сделать это нужно в первую очередь, ещё перед обсуждением и даже перед определением кворума.

СПРАВКА! Председателем и членом счётной комиссии может быть любой участник собрания.

Зачастую это одни и те же люди, уже знающие процедуру и пользующиеся доверием большинства. За назначение также нужно проать, а результаты внести в протокол.

Стоит ли выбирать секретаря и председателя, если сразу видно, что кворума нет? Да, сделать это необходимо. Дело в том, что протокол собрания вам нужно будет составить в любом случае — был ли кворум или нет. Он послужит основанием для заочного ания.

А чтобы составить документ, обязательно нужен секретарь и председатель, которые должны его в конце подписать.

Просто разойтись, ничего не оформляя, – такой подход послужит поводом для подозрений Совета дома в правильности ведения дел, ведь уведомление было, а собрание жильцов, например, по сносу домов не задокументировано. Поэтому составлять протокол нужно в любом случае.

ВНИМАНИЕ! Не лишайте себя возможности обсудить вопрос перед анием. Возможно, вы найдёте приемлемое для всех решение, которое будет принято большинством.

Однако по спорным вопросам, в которых жильцы могут иметь противоположное мнение, нужно выслушать каждое предложение, внеся об этом подробную информацию в протокол.

Кворум, ание и образец подсчета

Как определить, присутствует ли кворум?

Для этого нужно провести некоторые предварительные подсчёты – определить количество и их процент для присутствия кворума.

Стоит понимать, что голоса собственников имеют разный вес.

Как определяется кворум? Зачастую используют формулу, в которой 1 квадратный метр равен 1 голосу.

Таким образом, владелец квартиры площадью в 48 кв м. имеет 48 , при этом их общее количество может составлять несколько тысяч. Поэтому владелец квартиры в 96 кв м. имеет в два раза больше , чем собственник 48 метров.

ВНИМАНИЕ! Вам следует определить общее количество и 50% от этого числа будет достаточно для решения большинства вопросов.

Поэтому важно провести внимательный подсчёт. Например, если несколько граждан в совокупности имеют во владении более 50% площади, то их присутствие автоматически будет составлять кворум.

Чтобы подсчёты были точными, необходимо задействовать сразу несколько человек. Они и будут составлять счётную комиссию. В неё может входить любой из собственников. Их нужно назначить сразу после секретаря и председателя.

ВАЖНО! Голосование можно проводить простым поднятием рук, либо собрать решения письменно.

Зачастую результаты сообщаются сразу, даже если общее собрание собственников еще не закончено. Тогда всем присутствующим ясно, какое было принято решение. При желании вы также можете использовать бюллетени. В таком случае ание считается тайным, а его результаты сообщаются потом.

Очное и заочное волеизъявление – как провести?

Очное ание подразумевает обсуждение непосредственно на общем собрании собственников помещений дома.

В нём принимают участие лишь те, кто на него пришёл.

Остальные собственники остаются не у дел.

Оно проводится поднятием рук или по любому другому принципу, который устраивает жильцов.

Если же они хотят тайного ания, то можно использовать бюллетени, которые будут подсчитаны комиссией позже.

Заочное же изъявление своей позиции подразумевает удалённое ание; владельцы заполняют бюллетени у себя дома и сдают их по указанному адресу. Если владелец не заполнит бюллетень до указанного числа, то его голос не будет засчитан, а сам он не будет указан в списке участвовавших.

ВНИМАНИЕ! Помните, что если в заочном ании не будет собрано необходимое количество , то оно будет считаться несостоявшемся из-за отсутствия кворума.

Посмотрите интересное видео о том, как провести собрание собственников МКД на практике:
Давайте подытожим. Как правильно провести собрание собственников многоквартирного дома, соблюдая статьи ЖК РФ?

Проведение общего собрания собственников жилья ложится на плечи председателя. Проводить собрание можно неограниченное количество раз, минимум – один раз в год.

На таких совещаниях принимаются важные решения относительно благоустройства дома и определяют судьбу общедолевого имущества. Обязательным пунктом являются выборы секретаря, председателя и счётной комиссии – без них ничего решить не удастся.

Немаловажно определить, присутствует ли кворум – владельцы более 50% . Если кворум присутствует, то проводится очное ание. Если же присутствующих слишком мало, то его проводят в заочной форме.

Источник: https://kapremont.expert/mnogokvartirniy-dom/sobraniye-sobstvennikov/kak-organizovat.html

Как подготовить повестку вопросов для общего собрания собственников многоквартирного дома

Говорят, что правила дорожного движения написаны кровью. Так вот эта статья написана слезами. Слезами тех, кто, проводя общее собрание, включает в него вопросы, которые потом не исполняются управляющими организациями, а инициаторы собраний тратят время и нервы в судах или проводя повторные поквартирные обходы для сбора очередных решений.

Меня зовут Константин Орлов и я с 2011 года помогаю людям в проведении общих собраний. Наш сайт «Домсканер.рф» помогает жителям во всех регионах России подготовить готовый пакет документов для проведения общего собрания в любой форме, а также провести онлайн ание согласно ст. 47.1 ЖК РФ.

И на основе опыта подготовки более 2500 собраний я бы хотел рассказать Вам, как сделать правильную повестку вопросов общего собрания и не допустить ошибок.

Статья короткая, но емкая. Поверьте, нам присылали такие повестки, от которых хотелось действительно плакать, например: «Наделить председателя дома полномочиями по проверке документов жителей сдаваемых в аренду квартир» (жители боролись с квартирами, где никто не прописан, но проживает по 10 человек) или «Утвердить порядок выноса мусора по будним дням с 6 до 9 часов, в выходные дни с 7 до 10 часов утра» (жители хотели уменьшить количество крыс в мусоропроводах).

ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО

Что говорит закон относительно повестки общего собрания собственников?

1. Гражданский Кодекс в статье 181 и ее подпунктах подробно расписывает основные требования к решениям собраний и их проведению. В том числе, там же есть ответ на главный вопрос любого инициатора собрания «Зачем выбирать председателя и секретаря?».

Это нужно, так как в соответствии с пунктом 3 статьи 181.2 ГК РФ «при принятии решения собрания составляется протокол в письменной форме. Протокол подписывается председательствующим на собрании и секретарем собрания».

При этом обязательных требований к избранию счетной комиссии нет – провести подсчет могут председатель и секретарь.

2. Жилищный кодекс в пункте 1 статьи 44 гласит, что «Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на ание» и далее в пункте 2 дает перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания собственников.

3. Приказ Минстроя 937пр в пункте16 дает следующее указание: « Вопросы повестки дня общего собрания должны формулироваться предельно точно, ясно, отражать суть обсуждаемых вопросов и не допускать двоякого толкования.

В случае если формулировка вопроса, по которому принимается решение на общем собрании, предусмотрена законодательством Российской Федерации, в протоколе указывается соответствующая формулировка. Не допускается включать в повестку дня общего собрания пункт «Разное», а также объединять в одной формулировке разные по содержанию вопросы.

В случае если предметом вопроса, включенного в повестку дня, является рассмотрение какого-либо документа, указываются полное наименование и реквизиты данного документа».

Настоятельно рекомендую вдумчиво прочитать три указанных документа перед составлением повестки.

Практика и опыт

Что говорит жизнь относительно повестки общего собрания собственников? Здесь я приведу главные ошибки инициаторов при составлении повестки.

1. Любой ВОПРОС должен быть РЕШЕНИЕМ

Не нужно включать вопросы в стиле «Утвердить необходимость получения услуг частного охранного предприятия для жителей всех подъездов МКД по адресу ХХХХХ в вечернее и ночное время с режимом с 21-00 до 9 утра ежедневно.

Поручить Председателю Совета Дома обратиться в УК «ХХХ» для получения предложения по организации данных услуг в МКД на постоянной основе начиная с 1.04.17.

Предусмотреть обязательное предварительное рассмотрение и утверждение тарифа за эти услуги на внеочередном ОСС МКД созываемом по этому вопросу.»

Вы с первого раза поняли о чем речь? 🙂

После пяти минут прочтений данного вопроса, приходит понимание что вроде как речь идет о том, что нужно охрану, но для этого нужно чтобы председатель в УК обратился и узнал стоимость услуг и потом вынес на собрание этот вопрос.

Такие вопросы должны обсуждаться до собрания, а на собрание выносится решение!

2. Любой ВОПРОС должен быть в соответствующей компетенции

«Утвердить должностную инструкцию (ДИ) консьержа в предложенной редакции. Поручить Председателю Совета Дома довести до сведения соответствующего должностного лица УК «ХХХ» о необходимости применения данной ДИ в работе службы консьержей. Предусмотреть право Председателя Совета Дома в одностороннем порядке увольнять консьержа при фиксации факта не исполнения изложенных в инструкции требований.

» — в данном случае жители хотят, чтобы управляющая компания наняла консьержа, но увольнять его они будут сами. Ответ УК в данном случае будет: «Хотите набирать и увольнять людей – создавайте ТСЖ». Это аналогично ситуации «я буду ходить в ваш магазин за хлебом, но если мне не понравится продавец – я скажу и вы должны будете его уволить».

Компетенция собственников должна оформляться по-другому, уволить лицо в коммерческой организации они не могут.

3. Любой ВОПРОС и его РЕШЕНИЕ должны быть конкретными

Прочитайте свою повестку вопросов. Каждый Ваш вопрос должен содержать в себе следующие сведения:

— что должно быть сделано (действие),

— кто это должен сделать (лицо, которое совершит действие),

— в какой срок это должно быть сделано (конкретный срок),

— за счет каких ресурсов это должно быть сделано (за чей счет?).

Для примера рассмотрим такой вопрос, который кстати, очень часто встречается на практике: жители хотят ремонт в подъезде, идут в УК, те дают им пакет документов для сбора подписей (проведения собрания) с формулировкой: «Утвердить ремонт подъезда №1» и после этого говорят «Ждите, мы включили Вас в план на ближайшие три года».

Люди возмущены, рвут и мечут – деньги есть, в чем проблема? А проблема в формулировке! «Утвердить косметический ремонт подъезда №1, поручить УК «Добрый дом» в срок до 01.09.2017 сделать ремонт согласно прилагаемой сметы за счет средств накопленных на текущий ремонт многоквартирного дома в общей сумме не более 145.000 рублей».

– чувствуете разницу?

4. Повестка вопросов по «сложным» собраниям должна обязательно согласовываться с юристами (в т.ч. юристами УК)

«Сложными» собраниями я называю те, которые однозначно будут пытаться оспорить в суде. Если вы принимаете решение об установке новых детских горок во дворе – это бытовой «не коммерческий» вопрос, который мало кого волнует. А вот если вы решили сменить УК, то здесь в игру приходят большие деньги, которые каждая из сторон будет защищать до последнего.

— Выбор председателя и секретаря собрания,- Выбор счетной комиссии,- Выбор УК «Новая УК»,

— Выбор совета дома,

— примерно так выглядит повестка вопросов у жителей, которые не консультировались перед собранием по смене УК. Ее можно оспорить т.к. данным собранием не определяется способ управления, не ставился вопрос об утверждении нового договора и расторжении старого и так далее. С вероятностью 90% — жители дома будут в судах отстаивать свою правоту и параллельно проводить еще одно собрание, но уже с нормальной повесткой. Перед тем как созывать «сложное» собрание – проверьте свою повестку, уточните насколько она исполнима у юристов своей УК, пригласите независимых юристов. Поверьте, это сэкономит Вам нервы и время.

5. Повестка вопросов часто требует изменения договора управления

Пример из жизни. Жители дома получают достаточно большой доход от рекламы размещенной на фасаде дома (около 1 млн в год). Они провели собрание и потребовали от УК открыть отдельный счет в банке, на который бы перечислялись эти деньги, чтобы их сохранить и не смешивать с деньгами накапливаемыми на текущий ремонт.

УК открывает отдельный счет на свое имя в банке, но переводит туда только часть в размере 100.000 рублей из накопленных ранее. Остальные деньги вообще ушли на погашение долгов перед ресурсниками.

Жители пишут гневные письма в надзорные органы, откуда приходит ответ: «УК не обязана была открывать счет, такой обязанности не прописано в договоре управления, решайте вопрос в суде.»

Поэтому иногда при проведении собрания требуется сразу же делать протокол разногласий к договору управления, а для его оперативного рассмотрения добавлять «Принять решение о расторжении договора с УК «ХХХ» и выборе новой управляющей компании в случае отказа от согласования предложенной редакции протокола разногласий или отсутствия мотивированного ответа в течении 30 дней с момента получения протокола общего собрания» иначе рассмотрения протокола разногласий может затянуться на 3-6-12 месяцев и больше.

В этой статье я постарался максимально емко описать самые главные ошибки инициаторов при составлении повестки вопросов.

Всем желаю удачи в проведении общих собраний и поменьше вредных соседей, которые и сами не участвуют в жизни дома и другим мешают это делать!

Константин Орлов для нкжкх.рф

Оставить комментарии к данному материалу вы можете на наших страницах в социальных сетях ВКонтакте, и .

Источник: https://nkgkh.ru/novosti/raz-yasneniya/1382-kak-podgotovit-povestku-voprosov-dlya-obshchego-sobraniya-sobstvennikov-mnogokvartirnogo-doma

Инструкция: как провести общее собрание собственников жилья многоквартирного дома

Ключевые управленческие вопросы относительно многоквартирных домов решаются в рамках общих собраний собственников. Проводятся они регулярно по желанию как самих жителей, так и управляющих организаций. УК важно не допускать ошибок в проведении этих мероприятий и использовании их результатов. Нарушения чреваты отменой решений и судебными разбирательствами. В статье мы разберем основные моменты, которые позволят избежать подобных ошибок.

Высший орган управления МКД по ЖК РФ — общедомовое собрание. Без него невозможно выбрать форму управления и управляющую организацию, определиться с работами по обслуживанию и ремонту дома, а также благоустройству прилегающей территории.

Как правильно провести общее собрание владельцев помещений в многоквартирном доме

Нарушать порядок проведения общего собрания собственников многоквартирного дома не следует по двум причинам:

• ошибками могут воспользоваться оппоненты, которые оспорят принятые решения в суде. Недовольные среди большого числа жителей найдутся всегда, независимо от сути рассматриваемого вопроса;
• возникнут проблемы с контролирующими органами, которые могут применить в отношении УК различные санкции, вплоть до отзыва лицензии.

Особенно внимательно к процессу нужно относиться в ситуации, когда среди владельцев квартир есть недовольные работой управляющей организации, и им нужен повод для новых жалоб или инициирования процедуры смены УК.

При проведении общего собрания собственников многоквартирного дома выделяется три основных этапа, каждый из которых будет рассмотрен в деталях:

• подготовка уведомления о проведении ОСС;
• непосредственно проведение собрания в выбранной форме;
• оформление результатов собрания.

Составление уведомления о проведении собрания

О грядущем собрании необходимо оповестить всех собственников помещений в МКД. Делается это при помощи специального уведомления, которое составляется в строгом соответствии с требованиями ЖК РФ. Инициирующая ОСС сторона должна позаботиться о том, чтобы положенное оповещение было сделано за 10 дней до мероприятия. Нарушение данного правила чревато — оно позволяет оспорить проведение собрания и, соответственно, все принятые на нем решения.

Стандартный способ отправки уведомления, прописанный в законодательстве — заказное письмо. Однако можно пользоваться и другими вариантами, если они утверждены на одном из ранее проведенных собраний. В большинстве случаев работает именно такая схема, позволяющая инициатору использовать более простой способ оповещения. Например, это можно делать посредством объявлений на информационных досках в подъезде.

В уведомлении приводится следующая основная информация:

• тип собрания — очередное или внеочередное;
• место его проведения (адрес дома);
• инициатор (управляющая организация, совет МКД, группа собственников, отдельный житель);
• форма ОСС;
• конечная дата, до которой происходит сбор опросных листов.

Что включает в себя повестка общего собрания

Собственники помещений в многоквартирном доме должны узнать из уведомления не только о самом факте проведения общего собрания, но и о вынесенных на него вопросах. Для этого в документе указывается повестка мероприятия. Она представляет собой список запланированных к обсуждению вопросов, которые составлены максимально конкретно для исключения двоякой трактовки.

Первым вопросом всегда утверждается председатель собрания и его секретарь. Далее уже отражаются моменты, для которых и назначалось мероприятие. Добавлять пункт “Разное” в перечень нельзя, потому что все поднимаемые темы необходимо приводить заранее. Это правило указано в приказе Минстроя № 937/пр от 25 декабря 2015 года.

Под вопросами указывается место, в котором можно изучить материалы собрания и время, когда они доступны для ознакомления.

Формы проведения собрания

Для принятия решений порядок проведения общего собрания собственников многоквартирного дома предполагает получение не менее половины жителей. Чем больше квартир в МКД, тем сложнее одновременно собрать их владельцев, даже если рассматриваются важные для каждого вопросы. В связи с этим помимо очной формы проведения ОСС развиваются и другие варианты, предполагающие удаленное или отложенное ание. Опишем все существующие варианты.

Очная форма

В данном случае предполагается, что собственники помещений приходят на мероприятие в назначенное время, заслушивают повестку и на месте голосуют по озвученным пунктам поднятием рук или иным способом. Если кворум (более 50 процентов жителей) имеется, то собрание считается состоявшимся. Его инициатор зачитывает повестку и просит участников проать, а секретарь фиксирует результаты в протоколе.

При невозможности лично прийти на собрание жители могут направлять тех, кто будет представлять их интересы по доверенности. Управляющей организации следует разъяснять эту особенность проведения ОСС, если она хочет собрать кворум.

Если необходимое число собственников не собралось, то после фиксации присутствующих мероприятие заканчивается, и инициатор переходит к заочной части. Здесь важно, чтобы возможность проведения ОСС в заочной форме прописывалась заранее. Если заявить только очную часть, то продолжить добирать голоса на заочной нельзя — потребуется собирать новое собрание и составлять второй протокол.

Заочная форма

Отсутствие кворума на очном собрании фиксируется секретарем, и мероприятие признается несостоявшимся. Это позволяет запустить ОСС с той же повесткой в заочной форме. Далее по общим правилам подготавливается новое собрание — рассылаются уведомления, оглашается повестка. Жители оповещаются, что мероприятие будет заочным. В уведомлении указывается место сдачи опросных листов и дата, до которой они принимаются.

В заявленный день проведения ОСС жителям начинают рассылать опросные листы — их опускают в почтовые ящики или разносят по квартирам. После заполнения эти листы сдаются, результаты ания подсчитываются и не позднее десяти дней подготавливается протокол общего собрания.

Очно-заочная форма

Эта форма появилась относительно недавно и значительно упростила задачу проведения общего собрания собственников многоквартирного дома. В данном случае не нужно при отсутствии кворума организовывать второе отдельное собрание в заочной форме.

Очно-заочное ОСС подготавливается по общим правилам. В назначенный день даже при отсутствии кворума собравшиеся жители обсуждают предложенные вопросы и голосуют за них. На следующий день организаторы приступают к заочной части мероприятия, которая тоже проводится в традиционном для нее формате.

В результате решение принимается быстрее, так как не нужно ждать дополнительные десять дней после уведомления жителей о повторном ОСС. Еще одно преимущество здесь заключается в том, что собственники помещений даже при отсутствии кворума могут обсудить вынесенные на повестку вопросы. После этого организаторы обращаются к остальным владельцам при помощи опросников.

Принятие решения на собрании

Большинство общих собраний собственников многоквартирных домов сегодня проводится с заочной частью, поэтому рассмотрим именно такой вариант ания. Для его реализации используется опросный лист, в котором напротив каждого вопроса голосующий делает пометку — “за”, “против” или “воздержался”.

В большинстве случаев для принятия решения необходимо получить простое большинство . Однако в ЖК РФ предусмотрены исключения, предполагающие необходимость сбора не менее ⅔ . Речь идет об особо важных вопросах, касающихся следующих моментов:

• капремонт, открытие и формирование специального счета для его проведения, определение списка необходимых работ и так далее;
• реконструкция МКД и проведение других серьезных строительных работ, например, возведения пристройки к дому;
• оформление кредита или займа на проведение капремонта;
• использование земельного участка МКД;
• распоряжение общедомовой собственностью, например, установка на фасаде рекламных конструкций;
• наделение совета МКД правом принимать решения о том, как будет проводиться текущий ремонт общедомовой собственности;
• наделение председателя совета МКД полномочиями, приведенными в ст. 161.1 ЖК РФ.

Голосование становится отражением воли собственников, и принятые решения закрепляются в официальном документе.

Как оформить результат ания общего собрания и что с ним делать

Порядок проведения общего собрания собственников многоквартирного дома предполагает сбор счетной комиссии. Именно она будет обрабатывать бюллетени  и подсчитывать итоги ания. В зачет идут только те голоса, которые внесены правильно — один вариант ответа для каждого вопроса. Если в опросном листе много позиций для ания, то один некорректный ответ не делает недействительным весь бланк. Он касается лишь конкретного вопроса.

Для окончательного оформления решения ОСС необходимо составить протокол, к которому прикладываются все бюллетени для ания. Требования к оформлению протокола прописаны в приказе Минстроя № 937/пр от 25.12.2015. К обязательным реквизитам этого документа относится следующее:

• его название;
• дата составления и регистрационный номер;
• дата и место проведения ОСС;
• заголовок к содержательной части мероприятия;
• место, где хранятся протоколы и решения собственников по выставленным на ание вопросам;
• приложения к протоколу ОСС, если они указаны в содержательной части;
• подписи выбранных в начале мероприятия председателя, секретаря и членов счетной комиссии. Если председателя и секретаря не выбирали, то вместо них может расписаться инициатор собрания.

Во вводной части протокола указывается ключевая информация и реквизиты. Далее следует основная часть с описанием повестки, ФИО выступавших, их предложений и принятых решений. На подготовку протокола дается не более 10 дней с момента проведения собрания.

Решения и результаты ания обнародуются и размещаются в доступном для каждого собственника месте. Подлинники решений и протоколов в соответствии с №485-ФЗ от 31.12.2017 направляются в Госжилинспекцию. В том же законе говорится, что УК и ТСЖ могут хранить у себя по определенному ОСС адресу только копии этих документов.

Также рекомендуем почитать еще одну статью, в которой говориться о том, как провести общее собрание собственников многоквартирного дома.

Источник: https://www.gkh.ru/article/102644-kak-pravilno-provesti-sobranie-sobstvennikov-jilya-mkd

Очное собрание собственников многоквартирного дома 2019 — протокол, образец, как провести, документы

Даже если содержанием МКД занимается управляющая компания, владельцы квартир все равно обязаны создать свой орган управления. Обычно им является товарищество, но это юридическое лицо, с созданием которого связано много сложностей. Тем не менее, владельцы жилья могут проводить свои собрания и без организации ТСЖ или кооператива.

Что это такое?

Очное собрание собственников многоквартирного дома – это в первую очередь орган управления. Собственники квартир с помощью такого собрания вправе принимать все необходимые решения.

Для этого осуществляется стандартная процедура ания. Но для того чтобы подобные решения невозможно было оспорить в судебном порядке, следует соблюдать установленный законом порядок.

Процедура проведения собрания жильцов МКД регулируется Жилищным кодексом РФ.

Очное собрание собственников многоквартирного дома

Собрание жильцов может проводиться в нескольких формах. Например, при большом количестве участников приходится организовывать заочное ание. Но чаще всего организуются именно очные мероприятия.

При этом инициативной группе необходимо придерживаться соответствующей процедуры.

Полномочия

На первый взгляд полномочий у общего собрания не так много. Особенно, если основными вопросами занимается управляющая компания. Но по закону владельцы квартир могут решать очень многое.

Компетенцию общего собрания условно можно разделить на несколько видов:

Что касается реконструкции или ремонта, то жильцы вправе решать следующее:

Использование общего имущества обычно приносит жильцам МКД дополнительные деньги, которые можно тратить на нужды всех собственников. Обычно речь идет о сдаче в аренду помещений, части двора или рекламных площадей.

Выбор способа управления многоквартирным домом (ТСЖ, УК), выбора председателя общего собрания и другие соответствующие вопросы также находятся в компетенции общего собрания.

Повестка дня

Общее собрание и ание владельцев квартир может быть инициировано любым заинтересованным лицом. Но сначала ему необходимо оповестить всех участников собрания. Для этого оформляется уведомление с указанием повестки дня.

Это перечень всех тех вопросов, которые будут решаться собственниками квартир.

К примеру, можно указать следующие проблемы:

• установка системы домофонов;
• определение сметы текущего ремонта;
• выбор председателя МКД, секретаря и т. д.;
• выбор проекта строительства объекта на территории МКД (стоянки, детской площадки и т. д.).

Таких вопросов может быть несколько. На лучше не указывать больше 3–4, так как очень сложно будет принять такое количество решений без проблем. По закону на собрании не могут решаться те вопросы, которые не были указаны в повестке дня.

Порядок проведения

Инициировать проведение собрания может как любой жилец МКД, так и представитель УК. Но обычно управляющие компании вмешиваются лишь тогда, когда собственники квартир игнорируют свою обязанность по решению тех или иных вопросов. Например, не выбирают представителя (председателя) от своего многоквартирного дома.

В любом случае, процедура организации и проведения очного собрания для всех одинакова. Состоит она из следующих этапов:

• определение формы мероприятия;
• составление и отправка уведомлений;
• проведение ания;
• оформление протокола;
• сообщение о своем решении УК, ГЖИ и т. д.;
• сообщение о решении общего собрания остальным жильцам.

Форма данного мероприятия является очной. Значит, инициатору необходимо позаботиться о месте проведении. Для того чтобы жильцы смогли принять то или иное решение, необходим кворум. То есть, проать единогласно должно более 50% человек из общего количества присутствующих. Если кворума нет, решение принято быть не может.

Документы

Существует несколько важных документов, без которых нельзя провести общее собрание жильцов. В первую очередь, это уведомление и протокол очного собрания собственников многоквартирного дома.

Уведомление необходимо для оповещения всех участников мероприятия. Документ содержит следующие пункты:

• тип проведения (очередное, внеочередное);
• адрес, дата, время;
• форма;
• личные данные инициатора собрания;
• повестка дня.

Уведомление лучше всего отправлять по почте заказным письмом. Не запрещено также личное распространение, но для этого инициативной группе придется обойти все квартиры.

Составление протокола

Этот документ является обязательным, так как подтверждает проведение жильцами собрания и решение тех или иных вопрос. Образец протокола очень легко найти в интернете. Его оформление обычно занимается секретарь, поэтому он обязан знать все нюансы составления.

В российском законодательстве есть определенные требования, которые предъявляются к этому документу. Во-первых, это его форма, а во-вторых – сроки составления. Все это указано в приказе Минстроя № 937 от 25. 12. 15 г.

Стандартные пункты протокола следующие:

• название;
• регистрационный номер;
• место и дата проведения мероприятия;
• содержательная часть;
• место, где хранятся все документы собрания;
• приложения;
• подписи уполномоченных лиц.

Особое внимание важно уделить так называемой содержательной части. Ее обычно делят на вводную и основную.

Вводная составляющая включает такие пункты:

• данные инициатора;
• личные данные о председателе и секретаре (если они уже выбраны);
• список всех собственников квартир;
• список тех, кто фактически присутствует на собрании;
• общее количество ;
• количество тех, кто фактически ал;
• сведения о количестве жилой и нежилой площади.

Очень подробно указываются личные данные всех собственников квартир. Мало написать ФИО и адрес, так как в протоколе должны быть также указаны реквизиты документы, подтверждающего право собственности каждого жильца.

Основная часть содержит информацию о повестке дня и результатах проведения собрания. Повестка дня указывается списком и именно в том порядке, в котором выносилась на обсуждение. Менять вопросы в повестке запрещено. Также принято разделять эту часть, указывая разделы «Слушали», «Предложено», «Решили» и т. д.

Образец протокола собрания собственников здесь.

К протоколу обязательно прикладываются дополнительные документы, причем их перечень указывается в самом документе. Обязательно нужно приложить образец уведомления, список собственников помещений (жилых и нежилых) и другие важные бумаги.

В 2019 году собрание жильцов многоквартирного дома осуществляется практически без изменений. Процедура состоит из нескольких этапов, начиная от оповещения жильцов с помощью уведомления и заканчивая оформлением протокола.

Последний этап процедуры – донесение информации о принятых решениях остальным жильцам и соответствующим органам (УК, Жилинспекции).

На видео о проведении собрания

Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: https://realtyurist.ru/mnogokvartirnye-doma/ochnoe-sobranie-sobstvennikov-mnogokvartirnogo-doma/

10 ошибок при проведении общих собраний собственников

Общее собрание собственников – привычное для управляющих организаций и собственников помещений дело. Тем не менее при проведении собраний УК часто допускают ошибки, которые могут привести к судебным разбирательствам и признанию недействительными решений таких собраний.

Сегодня мы расскажем, что нужно знать, чтобы избежать этих ошибок.

Нарушение порядка уведомления о предстоящем собрании

Первый шаг к проведению общего собрания собственников – это уведомление собственников о предстоящем мероприятии. О проведении собрания инициатор должен уведомить всех собственников помещений в МКД не позднее, чем за 10 дней до его начала (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).

Основная ошибка инициаторов собраний заключается в выборе способа уведомления. Самый популярный способ сообщить собственникам о предстоящем собрании – разместить уведомление на информационных стендах или на дверях подъездов МКД.

Согласноч. 4 ст. 45 ЖК РФ, сообщить собственникам об ОСС таким образом можно только в том случае, если решение об этом принято собственниками на одном из проведённых ранее собраний. Если решение об уведомлении собственников помещений путём размещения объявлений принято не было, инициатор собрания в десятидневный срок направляет каждому собственнику заказное письмо или вручает уведомление каждому собственнику лично под подпись.

Обратите внимание на содержание сообщения о проведении ОСС. Согласно ч. 5 ст. 45 ЖК РФ оно должно содержать:

• сведения об инициаторе собрания;
• форму проведения собрания;
• дату, место, время проведения.

  Если ОСС проводится в очно-заочной или заочной форме, укажите ещё дату окончания приёма решений собственников и адрес, куда такие решения должны передаваться;

• повестку дня;
• порядок ознакомления с материалами собрания и место, где собственники смогут это сделать.

Минстрой РФ о проведении общего собрания собственников в МКД

Неправильное оформление решений собственников

Если вы проводите собрание в очно-заочной или заочной форме, соберите у собственников оформленные в письменном виде решения по вопросам, поставленным на ание (ч.ч. 4.1 – 5.1 ст. 48 ЖК РФ). Обратите внимание на то, какие сведения нужно включить в решения, согласно ч. 5.1 ст.

48 ЖК РФ:

• информацию о лице, участвующем в ании;
• реквизиты документа, подтверждающего право собственности на помещение лица, участвующего в ании;
• решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против», «воздержался».

Если собственник не отметил ни одной позиции в каком-то из вопросов повестки дня, или наоборот, поставил в нём несколько галочек, такой вопрос в этом решении стоит признать недействительным и не учитывать его при подведении итогов собрания (ч. 6 ст. 48 ЖК РФ).О выборе председателя общего собрания собственников

Неправильный подсчёт

От подсчёта общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме напрямую зависит наличие кворума по вопросам повестки дня и исход собрания.

К неправильному подсчёту приводят неправильно оформленные решения собственников или недостоверные данные о праве собственности на помещение в МКД.

Кроме этого, ошибки при подсчёте возникают из-за такого понятия, как долевая собственность. Количество участников долевой собственности должно соответствовать принадлежащим им долям в праве на жилплощадь.

Если один человек или юридическое лицо владеет несколькими помещениями в МКД, проать он может всего один раз. При этом в бюллетени указывается общая площадь помещений, которые принадлежат такому лицу.

Некорректно оформленные доверенности

Когда у собственника нет возможности принять участие в ании, проать за него может его представитель по доверенности. Перед тем, как допустить представителя к участию в ОСС, удостоверьтесь, что доверенность оформлена правильно и в ней прописаны данные о собственнике и его представителе:

• фамилия, имя, отчество – для физических лиц, полное наименование – для юридических лиц;
• место жительства или место нахождения;
• паспортные документы или реквизиты учредительных документов.

Доверенность на ание должна быть оформлена в соответствии с п. 3 и 4 ст. 185.1 ГК РФ или удостоверена нотариально. Согласно п. 3 и 4 ст. 185.1 ГК РФ, доверенность не нужно нотариально заверять, если документ:

• заверила организацией, в которой доверитель работает или учится;
• выдала администрация стационарного лечебного учреждения, в котором доверитель проходит лечение.

Как проверить доверенность для участия в общем собрании собственников

Ошибка в выборе формы собрания

Формы проведения общих собраний собственников перечислены в ст. 44.1 ЖК РФ. Их три: очная, заочная и очно-заочная.

Бывает, инициатор в уведомлении указывает, что собрание будет очным. На собрание приходит мало собственников, кворум не набирается. Тогда инициатор решает провести заочную часть. При этом не уведомляет собственников о заочной части и составляет один протокол на обе части. Это неверный подход. Если заявленное очное собрание не состоялось, можно провести отдельное заочное собрание. При этом о нём собственников нужно уведомить и составить отдельный протокол (ч. 1 ст. 47 ЖК РФ).

Преимущество очно-заочной формы в том, что часть собственников смогут очно обсудить с инициатором проблемы, а на заочной части вы наберёте недостающие голоса. При такой форме собрания собственников не придётся уведомлять о каждой части отдельно и придётся составить всего один протокол.

Устаревшие сведения о праве собственности на помещение

Следите за тем, чтобы в реестре собственников помещений были отражены актуальные сведения. Собственники не всегда вовремя предоставляют в управляющую организацию актуальные данные о смене владельцев объектов недвижимости, об изменении площадей помещений.

Чтобы данные были правильными, обратитесь за выписками в Росреестр, в котором хранится актуальная информация о собственниках помещений в МКД. Тогда у вас не возникнет проблем с подсчётом .Что делать, если данные Росреестра и УО не совпадают

Нарушение порядка передачи документов в ГЖИ

В соответствии с п. 3.1 ч. 3 ст. 45 ЖК РФ управляющая организация, ТСЖ, ЖК, ЖСК в течение 5 дней с момента получения от инициатора собрания решений и протокола ОСС, должна направить в орган ГЖН оригиналы протокола собрания и решений. Затем их электронные образы нужно разместить в ГИС ЖКХ.

Частая ошибка УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК заключается в том, что они вовремя передают документы в орган ГЖН, но не размещают информацию о собрании в системе. За неразмещение сведений можно получить штраф по ст. 13.19.2 КоАП РФ.Уведомление собственников и ГЖИ об итогах общего собрания собственников

Проведение собраний с аналогичной повесткой дня

Когда собственники недовольны решением собрания, они решают провести новое по аналогичным вопросам как можно быстрее, чтобы изменить предыдущее. Управляющая компания этому не противится. Но это может привести к негативным для УО последствиям.

Если в течение трёх месяцев в ГЖИ поступают два и более протокола собраний одного МКД, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, орган ГЖН обязан провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания.

Изменение повестки дня

Бывает так, что во время проведения собрания появляется вопрос, который собственники хотят обсудить, и он дополнительно включается в повестку дня. Так делать запрещено, согласно ч. 2 ст. 46 ЖК РФ. В ходе собрания нельзя принимать решения по вопросам, не включённым в повестку дня, а также изменять повестку собрания.

Если вопросы, появившиеся в ходе собрания, важны, запишите их и внесите в повестку следующего собрания.Какие вопросы может решать общее собрание собственников

Нарушение кворума собрания

Ещё одна трудность при проведении собрания – разобраться в том, каким количеством на собрании принимается то или иное решение.

Общее собрание собственников помещений в МКД считается  легитимным, если на нём присутствовало более 50 % собственников помещений в МКД. Но 50 % не обеспечивают наличие кворума по всем вопросам, вынесенным на ОСС.

ЖК РФ разделяет вопросы по степени важности. Вопросы выбора председателя, секретаря и счётной комиссии собрания, способа управления и Совета МКД решаются 50 % от всех , принявших участие в ании.

Способ формирования фонда капитального ремонта выбирается 50 % от количества всех собственников помещений в МКД (п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Другие вопросы решается квалифицированным количеством – это ⅔ от количества всех собственников помещений в МКД. Один из таких вопросов – об использовании фонда капитального ремонта в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Абсолютным большинством (100 %) решаются только вопросы, связанные с уменьшением площади общего имущества многоквартирного дома.

Чтобы инициатор был уверен, что собрание проводится по всем правилам, он должен руководствоваться ст. 44 – 48 ЖК РФ, в которых указаны основные нюансы проведения ОСС.

Подготовьте и проведите успешное общее собрание собственников помещений в МКД с помощью сервиса «ОСС на 100%». Сервис помогает оформить необходимые для собрания документы в соответствии с приказом № 937/пр, сформировать повестку дня, подсчитать голоса и подготовить протокол ОСС.

Источник: https://roskvartal.ru/provedenie-oss/8533/10-oshibok-pri-provedenii-obschih-sobraniy-sobstvennikov