Как отказаться от охраны многоквартирного дома?

Как отказаться от охраны многоквартирного дома? — Недвижимость, работа, имущество

Какими законами регулируется установка домофона? Эту тему попросила раскрыть на страницах газеты читательница Инесса Гурина.

Отдельно поинтересовалась ответом на частный вопрос: «Жильцам, отказавшимся от проведения домофона в квартиру, должен бесплатно выдаваться ключ-«таблетка» от двери в подъезд.

Но, как мне сказали, есть еще и код, открывающий эту дверь.

Он известен мастеру, обслуживающему домофон. Имею ли я право, как жилец дома, знать этот код или шифр?»

«Жить в обществе и быть свободным от общества нельзя», — сказал в свое время Владимир Ильич Ленин. Дом — дело коллективное. Если большинство жильцов решилось на установку охранного устройства, то установлено оно все-таки будет. Но обязаны ли «несогласные» платить за это наравне со всеми? Какими законами регулируется этот процесс? И какие документы должны остаться у собственников жилья на руках?

На эти и другие вопросы со ссылкой на соответствующие законы мы попросили ответить юриста, руководителя «Центра правового обслуживания ТСЖ» Николая ШУБИНА:

— Не платить за установку домофона не получится, — говорит Николай Владимирович, разъясняя ситуацию. — Подъезды и двери в них, на которые устанавливаются соответствующие устройства, входят в состав общего имущества многоквартирного дома.

Установка домофонов или электрических замков относится к капитальному ремонту, что утверждено в Приложении №3 (п.3) к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда (Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170). Для проведения работ должно быть принято решение общего собрания собственников помещений.

Согласно статье 46 Жилищного кодекса, необходимо, чтобы проало «за» не менее двух третей собственников жилья. Такое решение (в соответствии с ч.5 ст.46 ЖК РФ) является обязательным для всех владельцев помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в ании или али против.

Ни один жилец не вправе отказаться оплачивать услуги, решение об оплате которых принято на общем собрании, естественно, при условии соблюдения правил его проведения.

— Обязаны ли жильцы «несогласной» квартиры платить еще и за ключ от двери в подъезд?

— Каждый из собственников имеет право на получение ключей от домофона (как минимум одного), причем независимо от момента оплаты. Ведь, согласно ч.2 ст.36 ЖК РФ, собственники помещений владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Никто не может быть лишен права пользования жилым помещением, ограничен в доступе к нему. Но как уже указывалось, если есть решение общего собрания, «несогласные» жильцы в любом случае должны оплатить установку домофона и двери. Количество же ключей, включенных в данный платеж, также определяется общим собранием (но не менее одного на квартиру).

Следовательно, «бесплатным» получение ключа от домофона можно назвать весьма условно…

— Как оформляются документы на установленное оборудование?

— Состав таких документов будет зависеть от способа управления многоквартирным  домом и порядка заключения договора на установку домофона. Этот порядок определяется общим собранием.

При заключении договора через ТСЖ товарищество непосредственно заключает договор с фирмой-установщиком, принимает по актом выполненные работы, выставляет собственникам к оплате соответствующие суммы. В данном случае претензии к установщикам предъявляются также через ТСЖ.

Общее собрание может уполномочить одного из собственников на подписание договора и актов с компанией-установщиком. Либо акты и договоры могут оформляться отдельно с каждым из них.

Вопрос о том, должен ли наряду с выданным ключом собственнику жилья сообщаться код (шифр) открывания двери, оказался более сложным и дискуссионным. Во-первых, это, по словам специалистов, доступно не на всех моделях охранных систем. Во-вторых, у фирм, предоставляющих услугу установки домофона, есть свои аргументы против разглашения «секретного» кода.

— Открывание двери с помощью комбинации цифр – функция, которую можно запрограммировать при настройке, — разъясняет предприниматель Дмитрий Комаров. — Это можно сделать, когда используются домофоны таких марок, как VIZIT, CYFRAL, но это вряд ли реально, например, на китайской аппаратуре.

Да и фирмы неохотно идут на то, что сообщать жильцам этот специальный код. И вот почему. Представьте, что один жилец в доме будет знать шифр, открывающий дверь. Это несправедливо по отношению ко всем остальным — соответственно, придется сообщить эту комбинацию цифр и им тоже.

А когда о том, как открыть дверь, станет известно родственникам, друзьям жильцов, а также случайным людям, приходящим в гости, охранная функция домофона сойдет на нет.

И уже сами жильцы могут предъявить нам рекламации за то, что установленное оборудование не выполняет указанных функций… Зачем тогда вообще было его устанавливать?

Как сказали корреспонденту «НВ» в Департаменте ЖКХ и энергетики Ростова, вопрос о том, имеют ли право жильцы знать специальный код, должен быть заранее обговорен на собрании жильцов, где принимается решение об установке охранного оборудования, и закреплен в соответствующей резолюции.

А вот юрист ростовского регионального объединения по защите прав потребителей «Донской союз» Евгений Миронов предлагает свой взгляд на проблему:

— Каждый из жильцов многоквартирного дома является потребителем услуги по установке и обслуживанию охранного оборудования, а также покупателем товара — двери и установленного на ней устройства, — говорит Миронов.

— И, как потребитель, имеет право на полноту информации о приобретаемом товаре (услуге). Это прописано в статье 10 закона «О защите прав потребителей». Возможность открыть дверь с помощью комбинации цифр можно расценивать как потребительские свойства товара.

В таком случае собственник помещения в доме, где установлен домофон, имеет право знать эту комбинацию цифр.

Источник: https://www.nvgazeta.ru/news/12378/468092/

Как правильно отказаться от услуг управляющей компании

Если обслуживающая организация халатно относится к договорным обязательствам, перед жильцами встает вопрос, как отказаться от услуг управляющей компании.

Источник: https://lawnedinform.com/kak-otkazatsya-ot-ohrany-mnogokvartirnogo-doma/

Совет дома – скрытый произвол

Так сложилось, что в нашем отечестве больше нет созидания, поэтому любой из существующих ресурсов рано или поздно будет «захвачен» для извлечения прибыли. Общедомовое имущество — один из таких ресурсов, и захватывается он нередко советом дома.

Я сталкивался с советами домов дважды и оба раза мне дали понять, что совет дома мне не друг и мои интересы не защищает…

Если вы уверены, что ваши действия разумны и объективны, но совет дома препятствует вам, тогда эта статья для вас.

Совет против собственников

Иногда случается так, что совет дома против разумных решений/предложений/желаний отдельных собственников. Почему так происходит?

Согласно статьи 36 пункта 1 «Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме». Ключом к противостоянию является фраза «на праве общей долевой собственности».

Это означает что все мы владеем, но пользоваться в единоличном порядке частью того, чем владеем, не можем – не имеем право… Чтобы решить такой вопрос, нужно получить разрешение со всех жильцов.

Здесь и вступает совет дома, которому доверяют и знают большинство жильцов, который путем определенных процедур заручается одобрением большинства.

А дальше совет начинает спекулировать и злоупотреблять таким своим положением и естественно в своих интересах. К сожалению, делает это совет беспрепятственно, потому что люди в России подписывают не глядя любую бумагу, особенно если приходит «уважаемый» председатель совета дома, который заверяет, что это чистая формальность и что это для блага всех жильцов…

В таком порядке вещей любое действие отдельного жильца должно быть одобрено советом дома и принести совету выгоду в каком-либо виде. Все, что не укладывается в этот порядок, агрессивно пресекается и естественно с неразборчивого/безразличного согласия большинства жильцов, которыми, без усилий, управляет совет.

Подытожим. Чьи интересы должен защищать совет? По определению, интересы жильцов. Чьи интересы защищает совет? Интересы коммерческих организаций: управляющих компаний, интернет провайдеров, мелких коммерсантов и т.д. Почему так? Потому что защищать интересы собственников не прибыльно, ведь совет дома работает на общественных началах…

Совет дома управляет собственниками

Очень часто совет дома пытается внушить «непокладистым» собственникам, что совет обладает абсолютными правами и может принимать любые решение, так как совет избран большинством собственников. Давайте разберемся, для чего создается совет дома, какие задачи он решает и какие права имеет. Обратимся к жилищному кодексу (consultant.ru/popular/housing) и убедимся, что права совета дома и председателя очень ограничены.

Обратите внимание, что совет дома или его председатель не вправе собирать деньги с жильцов, без соответствующего решения собственников. В таком решении должно быть явно определено: цели сбора денег, процедуры хранения и использования денег.

Статья 161.1 (неполная версия)

5. Совет многоквартирного дома:

1) обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

2) выносит на общее собрание собственников… предложения

• о порядке пользования общим имуществом…, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом,
• о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества…,
• о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений… в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг
• а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома…, принятие решений по которым не противоречит настоящему Кодексу;

4) представляет собственникам … до рассмотрения на общем собрании … свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения…;

5) осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам…;

6) представляет на утверждение годового общего собрания собственников … отчет о проделанной работе.

7. Председатель совета многоквартирного дома осуществляет руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома и подотчетен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме.

8. Председатель совета многоквартирного дома:

1) до принятия общим собранием собственников … решения о заключении договора управления многоквартирным домом вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора…;

2) доводит до сведения общего собрания собственников … результаты переговоров по вопросам, указанным в пункте 1 настоящей части;

3) на основании доверенности, выданной собственниками…, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников …, договор управления многоквартирным домом или договоры… По договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями…;

4) осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности … подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме … [и т.д.];

5) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг.

10. Совет многоквартирного дома подлежит переизбранию на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме каждые два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в данном доме. В случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей совет многоквартирного дома может быть досрочно переизбран общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Собственники поддержали решение совета подписями

Инициатива принятия решений исходит не от жильцов, а от совета дома. Здесь собственники утратили свое главное право – выбирать решения. Вместо этого они голосуют за кому-то выгодные решения.

Если вас уверяют, что жильцы приняли решение и этому свидетельствуют их подписи, то вы можете в этом усомниться. Все сделать формально правильно не так-то просто. Может так случиться, что такое решение юридически ничтожно.

Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Статья 45. 3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами от общего числа [О количестве , которыми обладает собственник см. Статья 48. 3.]

Статья 48. 3. Количество , которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. [Другими словами, чтобы кворум состоялся недостаточно собрать половину жильцов, обязательно нужно подсчитать их долевое право в общей собственности.]

Статья 48. 5. Голосование …, проводимого в форме заочного ания, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на ание. [Обратите внимание, что если при очном собрании не было достигнута кворума, то ание может быть проведено заочно, но обязательно в письменной форме. Нельзя просто пройти по жильцам и собрать подписи — ание должно быть проведено бюллетенями с полным разъяснением вопроса ания.]

Дополнительно

Статья 44. 1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом [общее собрание собственников, но не совет].

Статья 44. 2. 3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

Статья 45. 2. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

Источник: https://dibit.ru/articles/item/board-arbitrariness.html